수요 억제 대책에 앞서 공급 확대 정책이 선행되어야만 집값 안정에 긍정적 효과 기대
주택시장 안정을 위해 정부가 올해 고강도 부동산규제 대책을 내놨지만 거의 힘을 발휘하지 못한못한 것으로 나타났다.
지난 6월 정부가 부동산규제에 따른 풍선효과를 사전에 방지하기 위해 경기도 전역(일부 지역 제외), 강화군과 웅진군을 제외한 인천지역 모든 자치구를 규제지역으로 묶어버리는 초강수를 뒀다.
지방도 예외는 아니어서 대전 대다수 지역(동•중•서•유성•대덕)과 충북 청주시까지 규제의 칼날이 향했다.
하지만 이러한 6.17대책 발표 이후 수도권에선 규제지역을 중심으로 집값 상승폭이 더욱 확대하면서 주택가격 안정을 도모하려던 정부의 의지를 결국 물거품으로 만들었다. 지방에서도 큰 성과를 거두진 못했다.
분양평가업체 리얼하우스가 ‘KB부동산 리브온’의 자료를 분석한 결과 6.17대책 발표 이전인 1월부터 5월 사이 서울 아파트가격은 2.9% 오르는데 그쳤다.
하지만, 6.17대책 발표 이후 5개월(7~11월)동안 아파트가격 상승률이 8.2%에 달했다. 아파트가격 상승폭을 2.9배 가량 키운 셈이다.
경기도도 마찬가지다. 1~5월 사이에 경기도 아파트가격이 6.8% 올랐으나 7~11월까진 8.3%로 상승곡선이 더욱 가팔라졌다.
대전시의 상승률은 8.1%에서 7.0%로 소폭 둔화하는데 그쳤다.
경기권역 내에선 서울 접경지역의 상승폭이 더욱 컸다.
규제지역 중에서 6.17대책 발표 이후 가장 많이 오른 지역은 광명시다. 6.17대책 발표 이전엔 광명시 아파트가격 상승률(1~5월)이 4.3% 수준에 머물렀으나 발표 이후 12.9%(7월~11월)까지 치솟았다.
(10.7%→12.5%)가 바로 그 뒤를 이었으며 남양주시(6.3%→11.7%), 용인시(9.1%→11.2%), 하남시(6.5%→11.0%) 순으로 나타났다.
비규제지역 중에선 김포시와 파주시 아파트가격이 요동쳤다. 김포시 아파트가격은 1월~5월 사이 1.6% 올랐으나 발표 이후엔 24.8%(7월~11월)까지 폭등했다. 파주시도 2.4%에서 10.2%로 상승폭을 확대했다.
하지만 이 외 비규제지역은 부동산시장에서 거의 힘을 발휘하지 못했다. 양평군 7~11월 상승률은 1.7%에 그쳤으며 이천시 1.4%, 동두천시 1.3% 수준으로 매우 미비했다.
또, 가평군과 연천군, 포천시의 아파트가격은 전혀 변동이 없었다.
비규제지역 중에서는 김포시와 파주시를 제외하고는 풍선효과를 거의 못 누린 셈이다.
김병기 리얼하우스 팀장은 “경기도 전역을 규제지역으로 묶으면서 기존부터 지정돼 있던 서울과 경기 광명시•구리시•남양주시 등 서울 접경지역 아파트가격이 오히려 요동쳤다” 면서 “부동산규제가 동일해지면서 주변 지역으로 분산됐던 주택수요가 다시 주요도시로 몰리고 있기 때문”이라고 설명했다.
또 하남시 한 중개업자는 “과거 서울시가 처음으로 규제지역으로 묶인 이후에도 아파트가격이 여전히 우상향 하는 모습을 보였다” 면서 “성남시 분당구나 과천시, 광명시, 하남시 등도 규제 발표 이후 똑 같은 현상이 되풀이 되고 있다”고 전했다.
곧, 규제지역의 학습효과가 반복적으로 이뤄짐에 따라 규제 강화에 따른 시장의 불안감도 그 만큼 사라진 셈이다.
이 외에도 다수 중개업자들은 ‘다주택자 양도세 중과세’와 ‘임대사업자 등록제도’가 집값 상승의 주요요인으로 작용했다고 주장하고 있다.
다주택자들이 규제지역에서 가중된 양도세 부담으로 인해 매도를 꺼려하고 있기 때문이다.
또, 정부가 과거 임대사업자에게 다양한 세제혜택을 제공하는 대신에 장기간 매도(최고 10년)를 못하게 꽁꽁 묶어버리면서 공급물량도 덩달아 감소하고 말았다.
임대사업자가 늘어난 만큼 공급이 줄어들 수 밖에 없는 구조다. 결국 공급이 수요를 받쳐주지 못하면서 아파트가격이 치솟았다는 지적이다.
정부가 규제지역의 범위를 확대하는 대책을 지난 17일에 갑작스럽게 발표했다. 이번엔 경기도 파주시를 비롯해 부산 9곳, 대구 7곳, 울산 2곳 등 전국 37곳을 규제지역으로 묶었다.
과거 부동산규제의 부작용을 비추어 봤을 때 수요만을 억제하는 대책이 과연 실효성을 거둘 수 있을지 의문이다.
부동산시장 안정화를 위해선 주택 수요 억제에 앞서 공급 확대가 선행되어야만 긍정적인 효과를 기대할 수 있다.
수요 억제 정책은 기존 부동산의 공급뿐만 아니라 신규공급마저 가로막으면서 장기적인 관점에선 오히려 주택가격 상승을 부추기는 부작용을 초래하기 때문이다.
