올해 서울시 오피스빌딩과 사무실 매매 시장이 다소 부진한 출발을 보였다.
오피스빌딩의 경우 거래량은 전월 대비 증가했으나 상대적으로 금액대가 낮은 빌딩 거래가 이뤄지며 총 거래금액은 줄었고, 사무실은 거래량과 거래금액 모두 하락했다.
오피스빌딩 공실률은 GBD를 제외한 주요 권역에서 감소하며 안정적인 흐름을 이어갔다.
상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)은 국토교통부 실거래가 자료(2024년 3월 4일 다운로드 기준)를 기반으로 2024년 1월 서울시 오피스 매매 및 임대시장 동향 보고서를 발표했다고 21일 밝혔다.
■ 오피스빌딩 매매, 거래건수 늘고 거래금액 줄어
2024년 1월 서울시 오피스빌딩 거래량은 총 16건을 기록하며, 직전월 12건 대비 33.3% 증가했다.
2018년 이래 처음으로 월간 거래량이 1건에 그친 전년동월(1건)과 비교하면 무려 1500% 증가한 수준이다.
거래량은 3개월 연속 증가 흐름을 보였으나, 상대적으로 금액대가 높지 않은 빌딩의 거래가 이뤄지며 1월 한 달 동안 서울 전역에서 매매된 오피스빌딩의 총 거래금액은 전월대비 42% 하락한 1952억원으로 나타났다. 작년 1월과 비교해서도 36.6% 줄어든 것으로 집계됐다.
권역별로 살펴보면 GBD(강남구, 서초구)를 제외한 CBD(종로구, 중구), YBD(영등포구, 마포구), 그 외 지역(ETC)에서 전월대비 거래량이 늘었다.
GBD는 1월 한 달간 3건이 매매되며 전월대비(5건) 40% 감소했고, CBD에서는 전월과 동일한 3건의 거래가 성사됐다. YBD는 전월 2건 대비 50% 증가한 3건, ETC는 2건에서 250% 늘어난 7건을 기록했다.
거래금액은 CBD를 제외한 나머지 지역 모두 전월대비 하락했다. GBD는 전월대비 56% 감소한 1243억원을, YBD는 86% 줄어든 8억원, ETC 지역은 1.1% 하락한 455억원으로 집계됐다.
유일하게 상승세를 보인 CBD는 약 246억원을 기록하며 전월(22억원)보다 1018.2% 상승했다. CBD 거래금액을 견인한 거래 중 최고가는 종로구 수송동 12에 위치한 도화아트 빌딩으로 73억원에 거래되며 CBD 거래금액의 29.7%를 차지했다.
■ 사무실 거래량, 거래금액 모두 전월比 하락
1월 서울시 사무실(집합) 매매거래량은 작년 12월(84건)과 비교해 8.3% 감소한 77건, 거래금액은 289억원으로 전월(663억원) 대비 56.4% 하락했다.
직전월 대비 거래건과 거래액 모두 줄었지만, 2023년 1월과 비교하면 각각 75%(44건), 133.1%(125억원) 상승한 것으로 확인됐다.
서울시의 1월 권역별 사무실 거래량 및 거래금액은 CBD(4건, 11억원)를 제외하면 모든 지역에서 전월대비 하락한 것으로 집계됐다.
GBD는 22개 사무실이 101억원에 매매되며 전월대비 각각 12%, 59.8% 줄었으며, YBD의 거래량은 17건, 거래금액은 51억원으로 나타나며 12월과 비교해 5.6%, 55.3%씩 감소했다.
1월 한달 동안 가장 많은 매매가 이뤄진 ETC 지역에서는 34개의 사무실이 총 127억원에 거래되며 직전월 대비 거래량은 8.1%, 거래액은 55.7% 하락했다.
반면, 전년동월과 비교하면 서울 전지역에서 거래건과 거래액 모두 상승한 것으로 조사됐다. 거래량은 적게는 17.2%(ETC)에서 많게는 300%(CBD) 올랐으며, 거래금액은 24.5%(ETC)에서 1000%(CBD)사이의 증가율을 나타냈다.
■ 오피스빌딩과 사무실 모두 개인간 거래가 다수
거래주체별로 살펴보면 오피스빌딩은 개인과 개인 간 매매거래가 7건(43.8%), 1012억원(51.9%)을 기록하며 가장 높았다.
사무실의 경우에도 개인과 개인 사이의 계약이 60건 성사돼 77.9%의 비중을 보였으며, 거래금액도 206억원으로 집계돼 71.3%를 차지했다.
부동산플래닛이 업무시설을 대상으로 방문조사 및 부동산관리회사의 임대 안내문 등을 통해 조사한 결과에 따르면, 2024년 1월 서울시 오피스빌딩의 평균 공실률은 2.15%로 나타나며 안정적인 흐름을 이어갔다. 직전월 2.24%와 비교하면 0.09%p 하락한 수준이다.
주요 권역별로 살펴보면, GBD를 제외한 지역에서 전월대비 공실률이 감소했다.
CBD의 경우 지난해 12월 3.26%에서 1월에는 3.09%로 줄었으며, YBD는 1.23%에서 0.21%p 줄어든 1.02%로 집계됐다. 유일하게 공실률이 증가한 GBD의 1월 공실률은 1.55%로 직전월(1.49%) 대비 0.06%p 올랐다.
1월 서울시 전용면적당비용(NOC)은 19만 7609원으로 직전월인 19만 7968원 대비 소폭 하락했다.
권역별로는 GBD가 20만5361원, CBD 19만4588원, YBD는 18만9230원으로 3대 권역 모두 직전월보다 줄어들었다. 다만, 전년동월과 비교하면 YBD(18만7518원)와 GBD(20만4754원), CBD(19만4242원)까지 일제히 오른 것으로 조사됐다.
부동산플래닛 정수민 대표는 "1월 서울시 오피스빌딩 시장은 최근 2년 중 가장 높은 월간 거래량을 기록했지만 금액대가 높지 않은 빌딩 위주로 매매가 이뤄지는 등 불안정한 시장 상황이 반영된 거래 양상을 보였다”며 “부동산 PF 부실 문제와 함께 최근 한국은행이 상반기 금리 인하 가능성에 선을 그은 만큼 당분간 큰 폭의 시장 반등은 어려울 전망”이라고 전했다.
